Bouwrecht en Gebiedsontwikkeling

Een projectontwikkelaar presenteert de gemeente een berekening waaruit blijkt dat een centrumontwikkeling zoals de gemeente die volgens de eisen die de gemeente stelt moet worden gerealiseerd, voor de ontwikkelaar een tekort van € 1,5 miljoen oplevert. De gemeente besluit het tekort aan te vullen.

Welke problemen met de staatssteunregels kunt u zich voorstellen en zijn deze problemen oplosbaar. Motiveer uw antwoord.

Een projectontwikkelaar presenteert de gemeente een berekening waaruit blijkt dat een centrumontwikkeling zoals de gemeente die volgens de eisen die de gemeente stelt moet worden gerealiseerd, voor de ontwikkelaar een tekort van € 1,5 miljoen oplevert.

De gemeente besluit het tekort aan te vullen. Is dit geoorloofd in het licht van de geldende regels op het gebied van staatssteun en zo ja onder welke condities? Motiveer uw antwoord.

GV: Op grond van art 107 lid 1 VWEU wordt als staatssteun beschouw ‘steunmaatregelen (..) met staatsmiddelen bekostigd die de mededinging door begunstiging van bepaald ondernemingen (..) (dreigen) te vervalsen niet toegestaan voor zover die steun het handelsverkeer tussen lidstaten ongunstig beïnvloed.

De geschetste casus is vergelijkbaar met die van de mededeling van de EU Commissie C(2006) 1184 Haaksbergen, hierin oordeelde de Commissie dat er door de tekortfinanciering geen financiële prikkel met overheidsgeld werd gegeven die de mededinging in gevaar zou brengen (r.o.47).

In geval van Haaksbergen (en in varianten idem voor de casus Renkum, Maasdriel en Mill en St. Hubert) oordeelde de commissie dat de overheidssteun geoorloofd is, mits dit tekort wel door een onafhankelijk deskundige zoals een accountant wordt vastgesteld

Conclusie: De aanvulling is geoorloofd in het licht van de geldende regels op het gebied van staatssteun, mits de omvang daarvan door onafhankelijke deskundigen wordt beoordeeld.
(5/5)

Een projectontwikkelaar verkoopt een kavel waarop een school wordt gerealiseerd aan een onderwijsinstelling. Op grond van de overeenkomst tussen de gemeente en de onderwijsinstelling gelden eisen die verder gaan dan het bestemmingsplan mogelijk maakt. De school moet uiterlijk 3 jaar na de start van de woningbouw gereed zijn.

Zouden deze bepalingen kunnen leiden tot de verplichting voor de gemeente om de bouw van deze school aan te besteden? Motiveer uw antwoord.

Een projectontwikkelaar verkoopt een kavel waarop een parkeergarage wordt gerealiseerd aan een exploitant van dergelijke voorzieningen. Op grond van de overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar gelden eisen die verder gaan dan het bestemmingsplan mogelijk maakt. De parkeergarage moet uiterlijk 1 jaar na de start van de woningbouw gereed zijn.

Zouden deze bepalingen kunnen leiden tot de verplichting voor de gemeente om de bouw van deze parkeergarage aan te besteden? Motiveer uw antwoord.

GV:  Zie voor de uitleg van beginselplicht tot aanbesteden vraag F

Het gaat in dit geval om een publieke voorziening waaraan de gemeente kennelijk ver(der)gaande voorschriften heeft verbonden dan volgens het bestemmingsplan mogelijk zijn. Ook hier lijkt de overheidsbemoeienis verder te gaan dan strikt noodzakelijk is waarmee de gemeente een (mede)bepalende partij is voor de ontwikkeling van de garage.

In geval van aanbesteding van woningbouw en commercieel vastgoed moet volgens HvJ Muller/Wildeshousen aan drie cumulatieve criteria zijn voldaan: 1) rechtstreeks economisch overheidsbelang, 2) verdergaande eisen dan publiekrechtelijk mogelijk en 3) bouwplicht. Anders dan bij vraag F (waar aan alle criteria is voldaan, kan dit helaas niet meer aanvullen vw elektronisch tentamen) ontbreekt hier het rechtstreeks economisch belang van de gemeente.

Echter de combinatie van woningbouw met publieke voorzieningen kan ervoor zorgen dat toch de aanbestedingsgrens wordt gehaald wanneer het civiele deel de aanbestedingsgrens van 5.350.000 overschrijdt en het publieke deel (garage) hier onder blijft, zie de vuistregel 1 (civiel) + 0 (garage) = 1 (ab-plicht)

Conclusie: afhankelijk van de kosten voor realisatie van de woningen kunnen deze bepalingen kunnen leiden tot een aanbestedingsplicht voor de gemeente, onafhankelijk van de realisatiekosten van de garage.
(4/5)

Woningen in het kader van een gebiedsontwikkeling moeten volgens de overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar worden gebouwd volgens een gemeentelijk plan van eisen. De eisen daarin gaan (veel) verder dan de bouw- en gebruiksvoorschriften die in een bestemmingsplan zouden kunnen worden opgenomen. Bovendien moeten de woningen uiterlijk 3 jaar na het sluiten van de overeenkomst worden gerealiseerd. Indien de woningen door de projectontwikkelaar voor een hogere prijs worden verkocht dan in het contract is vastgelegd, profiteert de gemeente voor 10% mee van de meeropbrengst.

Zouden deze bepalingen kunnen leiden tot de verplichting voor de gemeente om de bouw van deze woningen aan te besteden? Motiveer uw antwoord.

GV: De beginselplicht tot aanbesteden geldt voor situatie waarin er a) sprake is van een aanbestedende dienst, b) een overheidsopdracht en c) er sprake is van een opdracht met een zeker omvang. De vraag is nu of de gemeente kan worden beschouwd als een ‘aanbestedende dienst’

In geval de gemeente zelf zou bouwen (bijvoorbeeld een openbare voorziening) is het antwoord evident, en bestaat de plicht wanneer de aanbesteding drempel van 5.350.000 euro wordt gehaald.

In geval van vastgoed ontwikkeling door een private partij ligt dit genuanceerder; in hoeverre is de overheidsbemoeienis te kwalificeren als beslissend/doorslaggevend om te kunnen spreken van een aanbestedende overheidsdienst.

Aangezien de gemeente volgens de casus veel verder gaande eisen aan de bouw- en gebruiksvoorschriften stelt dan in het bestemmingsplan kunnen worden opgenomen, de woningen binnen 3 jaar moeten worden gerealiseerd en de gemeente meeprofiteert van de mogelijke meeropbrengst is het pleitbaar dat de gemeente wel degelijk een dusdanig vergaande invloed heeft op de ontwikkeling dat zij als (mede)aanbestedende partij moet worden aangemerkt (zie tevens HvJ Auroux/Rouanne)

Conclusie: ja, de bepalingen kunnen leiden tot een aanbestedingsverplichting voor de gemeente
(3/5)

Woningen in het kader van een gebiedsontwikkeling moeten volgens de overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar worden gebouwd volgens een gemeentelijk plan van eisen. De eisen daarin gaan (veel) verder dan de bouw- en gebruiksvoorschriften die in een bestemmingsplan zouden kunnen worden opgenomen.

Zou deze verplichting kunnen leiden tot de verplichting voor de gemeente om de bouw van deze woningen aan te besteden? Motiveer uw antwoord.

Welke mogelijkheden van kostenverhaal heeft een gemeente op een eigenaar van een winkel die in het kader van een gebiedsontwikkeling blijft zitten waar hij zit en op grond van het nieuwe bestemmingsplan bovenop zijn pand wel twee woningen kan bouwen? Motiveer uw antwoord.

Welke mogelijkheden van kostenverhaal heeft een gemeente op een eigenaar van een winkel die in het kader van een gebiedsontwikkeling blijft zitten waar hij zit? Motiveer uw antwoord.

GV: De eigenaar van de winkel heeft direct dan wel indirect reeds in het verleden reeds betaald voor de exploitatiekosten (ten tijde van de inrichting van het gebied waar de winkel nu staat). Aangezien hij niets doet, is hij feitelijk geen deelnemer aan de (nieuwe) gebiedsontwikkeling en heeft de gemeente publiekrechtelijk dus ook geen titel voor het verhalen van kosten. Dat de winkelier feitelijk wel baar heeft van de ontwikkeling (bijvoorbeeld aanleg parkeergelegenheid, verbetering ontsluiting van het gebied) is evident, maar staat los van de mogelijkheid om de kosten van de nieuwe ontwikkeling te verhalen

Conclusie: de gemeente heeft in deze casus geen mogelijkheid tot kostenverhaal
(5/5)

Een eigenaar van een winkel weigert medewerking aan verkoop van zijn pand aan de projectontwikkelaar die met een gemeente een contract over een gebiedsontwikkeling heeft gesloten. De eigenaar stelt zich op het standpunt dat zijn winkel prima draait op de huidige plek en zegt dat zijn huidige winkel bovendien past in het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling op die locatie. De gemeente heeft in de overeenkomst met de projectontwikkelaar afgesproken dat de gemeente eigenaren die niet willen meewerken zal proberen te onteigenen. De projectontwikkelaar vraagt de gemeente deze eigenaar te onteigenen.

Hoe kansrijk acht u de mogelijkheden van de eigenaar om zich daartegen te verzetten? Motiveer uw antwoord.

Een eigenaar van een winkel weigert medewerking aan verkoop van zijn pand aan de projectontwikkelaar die met een gemeente een contract over een gebiedsontwikkeling heeft gesloten. De eigenaar stelt zich op het standpunt dat zijn winkel prima draait op de huidige plek en zegt dat zijn huidige winkel bovendien past in het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling op die locatie. De gemeente heeft in de overeenkomst met de projectontwikkelaar afgesproken dat de gemeente eigenaren die niet willen meewerken zal proberen te onteigenen.

De projectontwikkelaar vraagt de gemeente deze eigenaar te onteigenen. Hoe kansrijk acht u een dergelijke onteigening? Motiveer uw antwoord.

GV:Onteigening is als ultimum remedie alleen mogelijk wanneer daarmee het a) publiek belang is gediend of wanneer er b) urgentie en/of c) noodzaak toe bestaat.

Volgens de casus past zijn huidige winkel binnen het bestemmingsplan voor de gebiedsontwikkeling op die locatie; een directe aanleiding voor onteigening op basis van het (aangepaste?) bestemmingsplan is dus niet aan de orde.

Is onteigening van de winkeleigenaar dan mogelijk op basis van de criteria a) t/m c)?

a) publiek belang: die zou betrekking moeten hebben op (de aanleg van) publieke voorzieningen zoals bijvoorbeeld een bibliotheek of zwembad), aangezien de casus hier niet over rept lijkt het anker ‘publiek belang’ niet erg aantrekkelijk

b) urgentie: er zijn geen aanwijzingen dar er sprake is van enige urgentie dus dit anker valt af

c) noodzaak: aangezien in de gebiedsontwikkeling waarschijnlijk ook ruimte zal (moeten) zijn voor winkelgelegenheid lijkt het noodzakelijkheidscriterium niet erg sterk om tot onteigening over te kunnen gaan

Conclusie: de kans op het welslagen van een dergelijke onteigening is niet erg groot, beter is het om een minnelijke regeling na te streven
(3/5)

Uit een onderzoeksrapport blijkt dat de geluidhinder van een fabriek een probleem vormt voor een gebiedsontwikkeling voor woningbouw. Naar verwachting zal de fabriek op termijn zo’n 8 jaar worden verplaatst naar een industrieterrein aan de rand van de gemeente. De gemeente wil daar met de gebiedsontwikkeling niet op wachten.

Biedt de Omgevingswet de gemeente de mogelijkheid om de woningbouw en de fabriek een tijdje naast elkaar te laten bestaan. Motiveer uw antwoord.

GV: Deze vraag slaat de toekomstige variant van vraag B (de casus onder de huidige Wro).

Onder de Omgevingswet resteren twee mogelijkheden voor een project dat niet past in het omgevingsplan (de opvolger van het bestemminsgplan): 1) dit omgevingsplan wijzigen en vervolgens een omgevingsvergunning op basis van het nieuwe plan verlenen, en 2) een omgevingsvergunning verlenen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (opa).

In het omgevingsplan kan de gemeente de normering voor de opa’s zelf regelen (via het mengpaneel), maar dat vraagt wel een nieuw omgevingsplan, het ‘oude’ omgevingsplan (lees: voormalig bestemmingsplan) is nog gebonden aan de oude normering die overgaat in de zogeheten bruidsschat. Aangezien de gemeente niet wil wachten lijkt dit geen optie voor een overgangsperiode.

Resteert de buitenplanse opa; aangezien de juridische basis voor deze activiteit eveneens het omgevingsplan (met bruidsschat) is, zal dit eerst moeten worden vastgesteld (en daarmee vervalt tot optie 1) dan wel op basis van de huidige ex-bestemmingsplan kaders moeten worden verleend. Zoals in opgave B uiteengezet kan dit met art 7c BuChw (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) dat integraal zal worden opgenomen in de nieuwe Omgevingswet.

Conclusie: Ja, ook de Omgevingswet biedt de mogelijkheid, mits het omgevingsplan het ongewijzigde oude bestemmingsplan betreft die de inzet van art 7c BuChw mogelijk maakt.
(3/5)

Uit een onderzoeksrapport blijkt dat de geurhinder van de papierfabriek een probleem vormt voor een gebiedsontwikkeling voor woningbouw. Naar verwachting zal de papierfabriek op termijn zo’n 6 jaar worden verplaatst naar een industrieterrein aan de rand van de gemeente. De gemeente wil daar met de gebiedsontwikkeling niet op wachten.

Biedt de Omgevingswet de gemeente de mogelijkheid om de woningbouw en de papierfabriek een tijdje naast elkaar te laten bestaan. Motiveer uw antwoord.

Uit een onderzoeksrapport blijkt dat de geluidhinder van een fabriek een probleem vormt voor een gebiedsontwikkeling voor woningbouw. Naar verwachting zal de fabriek op termijn, na een periode van zo’n 8 jaar, worden verplaatst naar een industrieterrein aan de rand van de gemeente. De gemeente wil daar met de gebiedsontwikkeling van het nieuwe centrumplan niet op wachten.

Biedt de huidige wetgeving de gemeente de mogelijkheid om de woningbouw en de fabriek gedurende de genoemde periode naast elkaar te laten bestaan. Motiveer uw antwoord.

GV: De voorgenomen gebiedsontwikkeling vraagt om een wijziging van het vigerende bestemmingsplan. Op basis van de huidige milieuwetgeving kan de ontwikkeling echter niet plaatsvinden; de benodigde omgevingsvergunning kan niet worden verleend i.v.m. de milieueisen (lees: niet halen van geluidsnormen).

Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (art 7c BuChw) biedt onder lid 12 de mogelijkheid tot opname van gebiedsgerichte geluidwaarden, dit kan zowel (tijdelijk) lager als hoger zijn dan de waarden in art 2.17 van het Activiteitenbesluit. Volgens het college wordt de figuur al vaak en met succes toegepast

Conclusie: Ja, de huidige wetgeving biedt die mogelijkheid door middel van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte
(0/5)

Uit een onderzoeksrapport blijkt dat de geurhinder van een papierfabriek een probleem vormt voor een gebiedsontwikkeling voor woningbouw. Naar verwachting zal de papierfabriek op termijn, na een periode van zo’n 6 jaar, worden verplaatst naar een industrieterrein aan de rand van de gemeente. De gemeente wil daar met de gebiedsontwikkeling niet op wachten.

Biedt de huidige wetgeving de gemeente de mogelijkheid om de woningbouw en de papierfabriek gedurende de genoemde periode naast elkaar te laten bestaan. Motiveer uw antwoord.

De gemeente wil bij een binnenstedelijke herontwikkeling vooral sturen op ruimtelijke kwaliteit en zo min mogelijk financieel risico lopen.

Welke modellen ontraadt u de gemeente voor de samenwerking met de projectontwikkelaar? Motiveer uw antwoord.

De gemeente wil bij een binnenstedelijke herontwikkeling vooral sturen op ruimtelijke kwaliteit en zo min mogelijk financieel risico lopen.

Welk model adviseert u de gemeente voor de samenwerking met de projectontwikkelaar? Motiveer uw antwoord.

GV: Voor gebiedsontwikkeling staan grosso modo vijf grondexploitatiemodellen ter beschikking: 1) gemeentelijke gronduitgifte, 2) zelfrealisatie, 3) bouwclaimmodel, 4) JV-model (GEM) en 5) concessiemodel

Op basis van beperking van de financieel risico’s heeft van die modellen draagt de gemeente bij zelfrealisatie en bouwclaim alleen het exploitatierisico, en bij een concessie helemaal geen risico (dat is immers in de concessie belegt bij de marktpartij.

Op basis van de beïnvloedingsmogelijkheden van de ruimtelijke kwaliteit is die optimaal bij het JV-model (de gemeente zit immers aan het stuur via de JV) en minimaal bij zelfrealisatie en concessie (de eigenaar bepaalt immers zelf wat er gebeurt).

Conclusie: het bouwclaim-model lijkt daarmee als ‘best of both options’ het meest aangewezen model voor samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar
(1/5)