Al jaren geleden zijn boeren A, B en C uit het boerenleven gestapt om te onderhandelen met de gemeente over de ontwikkeling van de aan hun in eigendom toebehorende percelen voor woningbouw. De gemeente wil graag uitbreiden en de boeren willen graag geld verdienen met de ontwikkeling. Over twee zaken konden de boeren het voor 1 juli 2008 maar niet eens worden met de gemeente. Ten eerste wil de gemeente dat (ook) sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het liefst zo snel mogelijk en op die delen van de percelen die direct aan de bebouwde kom van de gemeente grenzen. Ten tweede wil de gemeente dat de voormalige boeren de kosten dragen die de gemeente gaat maken voor het ontwikkelen van de woonwijk (zoals aanleg van voet- en rijwielpaden, riolering enz.).
a) Ten aanzien van de wens van de gemeente om zo snel mogelijk en op de gewenste locatie sociale huurwoningen te realiseren, wordt u gevraagd om te adviseren over de mogelijkheid om die wens te verwezenlijken in het licht van de Grondexploitatiewet.
Hoe zou u adviseren? (4 punten)
Op grond van de nieuwe Wro kan de gemeenteraad in het bestemmingsplan op- nemen dat een percentage van de te bouwen woningen moet bestaan uit de bouw van sociale huurwoningen. In een daaraan verbonden exploitatieplan op grond van de grondex- ploitatiewet (onderdeel van de nieuwe Wro; zie art. 6.13 Wro) worden opgesteld waarin percelen worden aangewezen voor de bouw van sociale huurwoningen. Tot slot kan ook in het grondexploitatieplan worden opgenomen dat de sociale huurwoningen als eerste gebouwd moeten worden. Dat zou betekenen dat geen bouwvergunning wordt verstrekt voor andere (woning)bouwprojecten in het plangebied voordat bouwvergunning is ver- leend voor de sociale huurwoningen.
b) Ten aanzien van de kosten die de gemeente zal moeten maken voor de aanleg van het gebied wordt u gevraagd op welke verschillende manieren kostenverhaal (vrijwillig of gedwongen) kan worden gerealiseerd.
Wat zou u antwoorden? (4 punten)
De grondexploitatiewet is bedoeld als stok achter de deur voor de gemeente. De wet gaat er vooralsnog vanuit dat gemeenten en grondeigenaren voorafgaand aan een be- stemmingsplan tot een overeenkomst komen over kostenverhaal (anterieure overeen- komst). Dat heeft als ‘voordeel’ dat partijen minder gebonden zijn aan de limitatieve kostensoortenlijst (en de beginselen van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit). In- dien de gemeente niet met alle grondeigenaren tot overeenstemming kan komen over kostenverhaal, zal de gemeente al snel moeten komen tot een exploitatieplan op grond van de grondexploitatiewet. Daarin wordt geregeld welke kosten verhaald worden op de grond- eigenaren. De exploitatiebijdrage wordt verbonden aan de bouwvergunning, in die zin dat daaraan een voorschrift wordt verbonden waarin staat welk bedrag moet worden betaald. Tot slot is er de mogelijkheid voor partijen om na het tot stand komen van een exploitatieplan een (posterieure) overeenkomst te sluiten. Dat heeft als ‘nadeel’ dat partijen ge- bonden zijn aan het exploitatieplan (art. 6.24 lid 2 Wro).