De heer Uitdenhage heeft een bouwvergunning onder toepassing van artikel 19, tweede lid, WRO verkregen van het college van B&W van de gemeente Delfmond om een tamelijk groot gebouw op te richten in zijn riante achtertuin, direct aan de erfafscheiding. Het gebouw zal gebruikt mogen worden als cursusruimte voor de hobby van Uitdenhage, namelijk het opknappen van oude auto’s. Zijn mooie buurvrouw, mevrouw Van Dijk, is fel gekant tegen de komst van de grote schuur omdat zij van oordeel is dat haar privacy zal worden geschonden, vanwege de vele, bierdrinkende en vrouwenbewonderende mannen aan wie Uitdenhage waarschijnlijk cursus zal geven. Bovendien zorgt de komst van het gebouw er voor dat het terras in haar achtertuin – zelfs in de zomer – voor een groot deel van de dag in de schaduw zal liggen. Deze zienswijzen zijn door mevrouw Van Dijk ook naar voren gebracht en zijn gemotiveerd door het college van het B&W weerlegd en het besluit is in de daaropvolgende beroepsprocedure niet vernietigd door de bestuursrechter.
a) Op het moment dat Uitdenhage de bouw heeft afgerond en op het punt staat de eerste cursus ‘auto opknappen’ te geven, wordt hij geconfronteerd met een dagvaarding van mevrouw Van Dijk waarin wordt geëist het gebouw te verwijderen wegens onrechtmatige hinder.
Op welke wijze dient de civiele rechter deze vordering te beoordelen en hoe schat u de kansen in? Ga in op de relevante jurisprudentie en de u bekende literatuur. (3 punten)
De vraag is of de verleende bouwvergunning de heer Uitdenhage vrijwaart tegen de claim op grond van onrechtmatige hinder (art. 5:37 en 6:162 BW) van zijn buurvrouw. In de literatuur is, met name door G.A. van der Veen, beargumenteerd dat het zeer waarschijnlijk zo was dat een publiekrechtelijke toestemming zou vrijwaren tegen een dergelijke claim. De HR heeft echter recent in het arrest Ludlage/Van Paradijs de rechtsregel uit het arrest Vermeulen/Lekkerkerker uit 1972 (en het arrest Parochiehuis Woerden uit 1975) herhaald. De overweging luidt als volgt: ‘Het antwoord op de vraag of en in hoeverre een door de overheid verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die overeenkomstig de hem verstrekte vergunning handelt, doch daarbij schade of hinder toebrengt aan een derden, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de omstandigheden van het geval. Daarbij heeft te gelden dat de vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze zijn afgewogen, en dat hij gerechtigd is van de vergunning gebruik te maken.’ Uit het arrest volgt dat de bouwvergunning niet (absoluut) vrijwarend werkt tegen claims op grond van onrechtmatige daad. De eventuele overwegingen in het bestemmingsplan aangaande licht en uitzicht hebben een reflexwerking op de eventuele onrechtmatigheid (hoe meer er over dit soort zaken in het onaantastbaar geworden bestemmingsplan te vinden is, hoe meer vrijwarend de bouwvergunning werkt). Dat laatste is in casu relevant aangezien de klachten van de buurvrouw als zienswijze zijn ingediend tegen de vrijstelling en door het bestuursorgaan zijn verworpen. Gelet op die gang van zaken is aan te nemen dat de claim van de buurvrouw bij de civiele rechter (eerder) verworpen zal worden (dan het geval was in Ludlage/Van Paradijs).
b) Stel: het college van B&W heeft voorafgaand aan het verlenen van de vrijstelling van de heer Uitdenhage verlangd dat deze met – onder andere – mevrouw Van Dijk een overeenkomst zou sluiten over het vergoeden van eventuele planschade.
Acht u deze eis van het college geoorloofd? Ga in op de mogelijkheden voor Uitdenhage om zich te verzetten tegen deze eis en op een eventueel alternatief voor het college. (3 punten)
Dat het college van B&W een vrijstelling willen weigeren zolang er geen overeenkomst tussen private partijen bestaat, komt in de praktijk voor (er zijn gemeenten die dat zelfs tot beleid hebben verheven) en is gebaseerd op de mogelijkheid om de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel te betrekken bij de afweging om de vrijstelling te verlenen (als vb. ABRvS 24 oktober 1995, BR 2000, p. 54). Indien de heer Uitdenhage een dergelijke overeenkomst met zijn buurvrouw zou hebben gesloten, dan is het college waarschijnlijk niet meer verplicht om op grond van art. 49 WRO planschadevergoeding toe te kennen aangezien de planschadevergoeding op ander wijze is verzekerd. Indien Uitdenhage zich tegen de werkwijze van B&W wil verzetten, moet hij toch gewoon een aanvraag om bouwvergunning (onder vrijstelling) indienen; het college zal de weigering moeten motiveren en in een eventuele procedure zou Uitdenhage moeten aanvoeren dat de weigering op grond van de economische uitvoerbaarheid, onrechtmatig is. Een alternatief voor het college wordt geboden door art. 49a WRO, waarin is bepaald dat het college met de initiatiefnemer (Uitdenhage) een overeenkomst kan sluiten waarin wordt geregeld dat hij de kosten van planschadevergoeding voor zijn rekening zal nemen. Deze mogelijkheid heeft de wetgever gecreëerd naar aanleiding van het arrest Nunspeet/Mulder, waarin werd bepaald dat een dergelijk overeenkomst nietig is. Art. 49a WRO biedt nu echter een voldoende wettelijke regeling.
c) Stel: de heer Uitdenhage is geen eigenaar van de grond waarop hij het gebouw heeft gebouwd, maar heeft de grond van de gemeente in erfpracht gekregen. In de erfpachtsvoorwaarden is opgenomen dat de grond gebruikt mag worden voor ‘woondoeleinden’ en dat beroep of bedrijf aan huis niet is toegestaan, dan nadat expliciet toestemming is verkregen van de gemeenteraad.
Acht u een dergelijke voorwaarde geoorloofd en moet de heer Uitdenhage, nadat hij de vrijstelling van het college heeft verkregen, nu alsnog de goedkeuring van de gemeenteraad vragen? (2 punten)
Het is de vraag of de overheid een privaatrechtelijke rechtsfiguur in dit geval mag gebruiken om een belang na te streven waarvoor ook een publiekrechtelijke regeling bestaat, namelijk het bestemmingsplan. Na het Windmill-arrest van de HR in 1990 was er binnen gemeenten onzekerheid of een dergelijke constructie wellicht een onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht zou betekenen en daarmee nietig zou zijn. In het arrest Kunst- en antiekstudio Lelystad is echter bepaald dat de wetgever, hoewel bekend met deze praktijk, niet heeft ingegrepen in het wettelijke systeem. Mede daaruit moet worden afgeleid, aldus het arrest, dat een dergelijk gebruik geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oplevert. De vraag gaat uit van een casuspositie die lijkt op die in het betreffende arrest en ook in dit geval is dus waarschijnlijk geen sprake van een onaanvaardbare doorkruising.